De Woonbond is blij dat de Eerste Kamer vandaag instemde met de Wet vaste huurcontracten, de initiatiefwet van PvdA en ChristenUnie waarmee de inzet van tijdelijke huurcontracten wordt beperkt.

Vanaf 2016 werd het mogelijk in de particuliere huurmarkt standaard een tijdelijk huurcontract te hanteren. Tijdelijke verhuur werd in dat huursegment de norm. De Woonbond heeft zich vanaf het begin verzet tegen deze ‘draaideurcontracten’ en is blij dat de huurbescherming en woonzekerheid voor huurders wordt hersteld.

"Deze tijdelijke contracten zadelden vaak jonge huurders op met permanente onzekerheid en stress. Ze verhuizen van de ene naar de andere tijdelijke oplossing, stellen belangrijke levenskeuzes als het starten van een gezin uit, en durven hun rechten bij slecht onderhoud of te hoge huurprijzen niet te halen omdat ze dan sowieso kunnen fluiten naar verlenging van een contract," somt Woonbonddirecteur Zeno Winkels de problemen op. "Het is goed dat dat met deze initiatiefwet tijdelijke huurcontracten worden teruggedrongen, en het vaste contract weer de norm wordt.’

Wel vindt de Woonbond dat er niet te veel uitzonderingen moeten worden gemaakt. Minister de Jonge komt nog met een lijst van uitzonderingen waarbij tijdelijk verhuurd mag worden.

De noodzaak om een wet na invoering in 2016 binnen zes jaar terug te draaien, laat volgens Winkels zien dat de politiek veel te makkelijk gedacht heeft over een fundamenteel recht als woonzekerheid. Hij hoopt dat de politiek hiervan leert. Winkels: "In de campagne gaat het nu volop over bestaanszekerheid. Ik hoop dat in de praktijk straks ook terug te zien bij partijen."

[bron:woonbond]

Het aanscherpen van het woonbeleid in Nederland kan op veel steun van kiezers rekenen. Uit onderzoek van de Woonbond blijkt dat kiezers positief zijn over bijvoorbeeld het aan banden leggen van huurprijzen in de vrije sector, het bevriezen van de huurprijzen en een groot aandeel sociale huur bij nieuwbouw.

De steun blijkt zelfs groter dan bij politieke partijen zelf, die verdeeld zijn over de aanpak van de wooncrisis. Er valt dus iets te kiezen als het op wonen aankomt. 

Als de partijen de standpunten van hun eigen achterban zouden volgen, zou het volkshuisvestingsbeleid in Nederland ingrijpend veranderen. Het onderzoek toont aan dat kiezers standpunten innemen die lang niet altijd overeenkomen met de standpunten van hun voorkeurspartij. Bij het inzoomen op deze verschillen blijkt dat de politiek verdeeld is over zaken waar de achterbannen dat niet zijn.

Zo blijkt voor de regulering van de vrije huursector zeer grote steun onder kiezers. In totaal is 77% voor en slechts 12% tegen. Ook de kiezers die VVD of BBB overwegen zijn hier overwegend voor, terwijl deze partijen zich tegen de nieuwe Wet Betaalbare huur hebben uitgesproken. Nog onbekend is wat Nieuw Sociaal Contract (Omtzigt) hierover in het verkiezingsprogramma zal neerzetten, maar duidelijk is dat ruim 4/5e van zijn achterban voorstander is.

Bij nagenoeg alle kiezers van de diverse partijen is er brede steun voor een huurbevriezing in 2024. Maar liefst 70% is hier vóór en slechts 13% tegen. Ook Nederlanders die woonachtig zijn in een koopwoning zijn voorstander (61%). Een andere duidelijke conclusie is de steun voor een groter aandeel sociale huur bij nieuwbouwprojecten. 70% van de kiezers is hier voor en slechts 16% tegen. Ook hier valt op dat de steun heel breed verspreid is over alle politieke voorkeuren.

In aanloop naar de Tweede Kamerverkiezingen van 22 november heeft de Woonbond een reeks aan stellingen voorgelegd aan een representatieve groep kiezers, bestaande uit bijna 1000 stemgerechtigde Nederlanders. Uit eerdere kiezersonderzoeken bleek al dat kiezers wonen het belangrijkste thema vinden voor de aankomende verkiezingen.

Voor wie dit belangrijke issues vindt, valt er dus wat te kiezen. Dit concludeert Zeno Winkels, directeur van de Woonbond. “De keuze in het stemhokje bepaalt hoe de wooncrisis de komende jaren aangepakt wordt. En of betaalbaar wonen weer mogelijk wordt, of liever nog: vanzelfsprekend. Hiervoor is het noodzakelijk dat Nederland zich op 22 november uitspreekt”

[bron:Woonbond]

Na een jarenlange lobby van de Woonbond kunnen huurders nu het volledige energielabel van hun woning inzien. Voorheen was alleen de letter van het energielabel op te zoeken, nu ook de feiten waarop het label gebaseerd is. Dit succes is goed nieuws voor huurders, omdat het soort label veel consequenties heeft.

Veel huurders hebben twijfels over de juistheid van het label. De Woonbond vindt het belangrijk dat huurders de juistheid kunnen controleren en dat het vertrouwen in het energielabelsysteem groeit. Nu kan iedereen zelf controleren op welke gegevens het energielabel van zijn woning gebaseerd is en of deze kloppen.

“Er hangt voor huurders veel van het energielabel af,” zegt Bastiaan van Perlo, energie-expert bij de Woonbond. “Met name de volgorde waarin huurwoningen verduurzaamd worden. De woningen met label E, F of G zijn het eerste aan de beurt. Maar ook de hoogte van de huur hangt samen met het energielabel.”

Jarenlange strijd
De Woonbond heeft er lang voor gelobbyd dat huurders inzage krijgen in het volledige energielabel dat bij hun woning hoort. Vorig jaar beloofde minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting dat huurders uiterlijk in de zomer van 2023 inzage zouden krijgen. Met een kleine vertraging door een technische storing op MijnOverheid is deze belofte ingelost.

Niet meer afhankelijk van verhuurder
Tot nu toe konden huurders alleen de letter van het energielabel van hun huurhuis opzoeken via EP-online (www.ep-online.nl). De gegevens waarop het label gebaseerd was, waren niet in te zien. Deze waren alleen beschikbaar voor de eigenaar van de woning, de verhuurder. Huurders konden deze gegevens opvragen bij de verhuurder. Maar veel verhuurders waren niet bereid ze te delen. Nu is daar dus verandering in gekomen.

Energielabel direct downloaden
Huurders zijn nu niet meer afhankelijk van de verhuurder voor inzage in het energielabel. Een huurder kan voor het adres waarop die staat ingeschreven het document inzien en downloaden door met DigiD in te loggen op MijnOverheid. Het document staat onder het kopje Wonen, bij de tegel ‘energielabel’.

Meer informatie over het energielabel voor huurwoningen is te vinden in het dossier Energielabels (externe link) van de Woonbond.

Om de woningbouwambities van minister Hugo de Jonge te halen is een forse ingreep nodig, daarom lanceert de Woonbond een actieplan dat leidt tot daadwerkelijk betaalbare huur- en koopwoningen. De vergaande maatregelen die de Woonbond voorstelt hebben effect op grondspeculanten, vergroten de positie van woningcorporaties en betekenen 10 miljard extra publieke investeringen in nieuwbouw.

Vorig jaar sprak de minister met de Woonbond, Aedes en VNG in de Nationale prestatieafspraken af om 250.000 sociale huurwoningen te bouwen. Deze afspraak staat onder druk door de gestegen rente, hogere bouwkosten, vergunningen die niet verstrekt kunnen worden door de stikstofproblematiek en grondeigenaren die wachten op hogere rendementen.
 
Woonbonddirecteur Zeno Winkels: ‘Zonder aanvullend ingrijpen lijkt de bouwafspraak onrealistisch en blijft voor veel Nederlanders het vinden van een betaalbare woning een volstrekte utopie. We moeten de markt aan banden leggen, flink investeren in écht betaalbare woningen en de wachtlijsten terugdringen’.
 
Daarom stelt de Woonbond een pakket ambitieuze maatregelen voor, die noodzakelijk zijn om de ambities wél te halen. Waaronder:
- Een bouwplicht voor ontwikkelaars aan wie een omgevingsvergunning is verstrekt, maar toch wachten met bouwen;
- Versimpeling van mogelijkheden voor gemeenten om grond te onteigenen en een planbatenheffing om waardestijgingen af te romen;
- Mogelijkheden voor woningcorporaties vergroten door: vrijstelling van winstbelasting en een stelsel van geborgde leningen ten behoeve van middenhuur;
- In totaal 10 miljard euro aan overheidssubsidies om gedurende vijf jaar lang te investeren in nieuwbouwprojecten, met als voorwaarde dat het betaalbare woningen oplevert;
- Verhoging van het aandeel sociale huurwoningen (350.000) op het totaal aantal nieuwbouwwoningen (900.000), wat neerkomt om 40%;

Woensdag 5 juli debatteert de Tweede Kamer over de woningbouwopgave. Dan moet blijken welke ingrepen de voorkeur krijgen om mensen zicht te geven op een betaalbaar huis. “Niets doen is geen optie. Het is tijd voor actie. Het recht op wonen wordt al te lange tijd geschonden. Ongewone maatregelen zijn inmiddels nodig om iets heel normaals als een dak boven je hoofd te regelen,’ aldus Winkels.

Zundert - Directeur-bestuurder Pierre Hobbelen (52) van woningcorporatie Thuisvester zit stevig in het zadel. Hij voelt zich senang in de organisatie waar hij acht jaar de scepter zwaait. De corporatie staat er goed voor, maar bezorgd is hij over de tweedeling en de toegenomen agressie.

Of hij weleens denkt aan vertrek: ,,Ik wil het werk eerst afmaken. Samen met de partners zorgdragen voor de mensen, voor de huurders. Verbinding maken met de wijken”, laat hij zijn licht schijnen over het jaarverslag 2022.

De oorlog in Oekraïne maakt het leven onzeker en duur, met hoge energieprijzen. Hoe zit het met kwetsbare huurders? ,,We hebben daar redelijk wat capaciteit op gezet. Als zich na een maand betalingsproblemen voordoen gaan we kijken, nemen we direct contact op, doen we een telefoontje. We hebben een team van vijf medewerkers op de schuldhulpverlening gezet. Snel signaleren, daar gaat het om.”

Opmerkelijk genoeg, zegt Hobbelen, is er ondanks de onzekere tijd nauwelijks sprake van een toename van huurachterstanden. ,,Het aantal van zo'n honderd huurders blijft vrijwel gelijk, op zich bijzonder. Maar het is wel zo dat als er echt huurachterstanden zijn, er meer aan de hand is. Kinderen die niet meer naar sport gaan, sociaal leven dat beperkt is, andere schuldenopbouw. Als ze komen met problemen, zijn de problemen ook groot.”

Ongeveer duizend huurders krijgen een of andere vorm van begeleiding, in de preventieve sfeer, bij verduurzaming: ,,Of even een maand een betalingsregeling.” Dan gaat het ook om doorstroming van oudere huurders naar een appartement. Zo start Thuisvester pilots voor ‘passend wonen’. ,,Of neem de groep Oekraïners. Samen met de netwerkpartners begeleiden we deze mensen in wonen, in hun verblijf in Nederland.”

In welk vaarwater zitten we? ,,Het is behoorlijk zorgelijk. Nederland wordt echt voor heel veel mensen onbetaalbaar. Door hoge kosten, lasten en inflatie is het standaardleven steeds vaker niet meer toegankelijk: sparen, gezond eten, bewegen, de basisbehoeften. De kinderen in goeie omstandigheden laten opgroeien staat onder druk. Er is verschil in de samenleving; polarisatie, segregatie. In de praktijk hebben we daar mee te maken, ondanks maatregelen van de Rijksoverheid.”

Hobbelen: ,,Wat we waarnemen is een toenemende vorm van agressie, uitingen van onvrede. Korte lontjes, mensen onderling, buren, in de straat, maar ook naar ons personeel. Van belediging, ongepast gedrag tot bedreiging. Daar krijgen onze medewerkers steeds vaker mee te maken.”

Leidt dat tot aangiftes? ,,Een handvol keer afgelopen jaar. Niet vaak, we zijn daar ook heel terughoudend in. Maar dat aangifte soms nodig is, zegt genoeg. We geven agressietrainingen, die horen overigens bij iedere publieke organisatie. Hoe ga je om met vormen van agressie, telefonisch, aan de deur, fysiek. Vaak is agressie ook te begrijpen. Het gaat wel om de woning van mensen, niet om een pakje kauwgom.” Opzichters, wijkbuurtmeesters, woonconsulenten, ze krijgen er volgens Hobbelen allemaal mee te maken.

Bij de hennepteelt in een huurwoning ziet hij twee categorieën: huishoudens, waaronder ook gezinnen met kinderen, die (onder druk) een ruimte beschikbaar stellen uit financiële nood en de criminele aanpak van een huurwoning volproppen met wietplanten of opslag. ,,We zetten een gezin nooit op straat, we gaan op financiële gronden nooit over tot ontruiming. Dat schiet niet op, ze komen dan altijd terug in het welzijnscircuit. We zoeken in dat geval een passende woning als ze structureel niet aan hun betaling kunnen voldoen.”

,,Bij ondermijning gaat het niet om kleine jongens. Die aanpak doen we samen met de politie en gemeente. Dan gaan we over tot ontbinding van het huurcontract. In beide groepen zie je een toename.” Inmiddels zijn de meeste medewerkers getraind in meer bewustwording als het om fraude en ondermijning gaat.

De huurprijzen zijn stabiel? ,,Ja, maar ik denk wel dat nieuwbouw duurder gaat worden. Bouwen wordt duurder, dan gaan de huurprijzen omhoog. Met de huurdersverenigingen kijken we hier naar. Met de verenigingen werken we ook nauw samen als het om leefbaarheid gaat.”

Staat de houdbaarheid van het corporatiemodel onder druk? ,,Het is vooral meer bouwen, meer investeren en verduurzamen. Dat levert meer huurinkomsten op, maar uiteindelijk investeren we jaarlijks 60 miljoen en lenen nog eens 40 miljoen euro bij. Als je dat ieder jaar opnieuw richting 2030 moet doen, wordt het uiteindelijk onhoudbaar. Dat kan tot problemen leiden in de continuïteit. Of ik mij daar druk om maak? Nee, eerlijk gezegd niet zo. Huisvesten is en blijft een primaire opgave, tegen die tijd komt er wel weer een oplossing.”

Hobbelen: ,,En voor ons geldt: we vertrekken vanuit een goede basis. Dat geldt niet voor alle corporaties. Er zijn collega's die tegen hun grenzen aan zitten. In de sector hebben we daar ook afspraken over gemaakt: hoe helpen we elkaar? Soms zal het bijvoorbeeld nodig zijn een bouwopgave over te nemen.”

Meer woningen verkopen een optie? ,,Nee, ook de aankomende jaren niet. Wel woningen met een vve-constructie, daar is de verduurzaming lastiger.” Thuisvester is een dementietraining gestart? ,,Mensen blijven langer thuiswonen, er is een toenemende hulpvraag. Het is van belang dat medewerkers snel herkennen wat er aan de hand is. Het kan ook om psychische problemen gaan. Wij zijn hierin een voorloper.”

14.872 woningen
- Thuisvester is met vijftien mensen gegroeid naar 160 medewerkers
- De woningcorporatie omvat 14.872 woningen
- In Oosterhout 8.939, Zundert 1.287, Geertruidenberg 3.708 en Rucphen 3.090 huurwoningen
- Dit jaar zijn 655 woningen verduurzaamd: isolatie en zonnepanelen
- De corporatie heeft dit jaar 144 nieuwe woningen opgeleverd en 12 verkocht
- Tot en met 2025 moeten zo’n 500 sociale huurwoningen worden opgeleverd in Oosterhout