De Woonbond heeft gemengde gevoelens bij de huurprijsplannen van minister Hugo De Jonge. Hiermee zet hij drie stappen vooruit, maar ook weer twee terug, zo vat de Woonbond de huurprijs-reguleringsplannen samen die De Jonge (volkshuisvesting) vandaag naar de Kamer stuurde.

De Woonbond vindt het goed dat woningen tot € 1.000,- een maximale huurprijs krijgen die samenhangt met de kwaliteit van de woning. Al had de bond die grens liever hoger gezien zodat meer huurders worden beschermd tegen woekerprijzen. Maar de huurdersbond vindt dat De Jonge veel te gemakkelijk extra punten toekent, waardoor er tienduizenden sociale huurwoningen zullen verdwijnen en woningen in de sociale sector en de zogenaamde 'middenhuur' veel duurder kunnen worden dan de kwaliteit van de woningen rechtvaardigt.

De huurprijsbescherming (het 'woningwaarderingsstelsel') werkt zo dat een woning een aantal punten krijgt op basis van de kwaliteit van de woning. Dat puntenaantal hangt samen met een maximale huurprijs. Er wordt onder andere gekeken naar de WOZ-waarde, het energielabel en het aantal vierkante meters. Nu geldt die huurprijsbescherming voor sociale huurwoningen (tot €763,- of 142 punten). Die bescherming wordt opgerekt naar €1.000,- (187 punten). Met een hogere grens, worden meer woningen beschermd met een huurprijsplafond dat in lijn ligt met de kwaliteit van de woning.

WOZ-waarde laat sociale huur verdampen
De Woonbond heeft grote problemen met het veranderen van de zogenaamde 'WOZ-cap' in het stelsel. Die 'cap' is in mei van dit jaar nog ingevoerd om ervoor te zorgen dat hoge WOZ-waarden er minder vaak voor zorgen dat het maximum van 142 punten bereikt wordt. Dan verdwijnen de woningen immers uit de sociale sector. De cap zorgt ervoor dat wanneer woningen boven de sociale huurgrens uitkomen, dit maximaal voor 33% door de WOZ-waarde mag komen. Ligt het percentage hoger, dan wordt het aantal WOZ-punten teruggebracht tot 33%. Wanneer deze beperking ervoor zorgt dat het totale aantal punten weer op 142 of lager komt te liggen, dan kan de woning alleen als sociale huurwoning worden verhuurd. Op die manier blijft sociale huisvesting in wijken met een hoge WOZ-waarde bestaan. Minister De Jonge haalt deze grens omhoog, door alleen op de nieuwe grens van €1000,- of 187 punten een WOZ-cap toe te passen. Hierdoor raken we sociale huurwoningen kwijt, die vanwege een hoge WOZ-waarde doorschuiven naar het duurdere segment.
 
'De Jonge laat meer mensen schuilen onder de paraplu van de huurprijsbescherming, maar prikt er tegelijkertijd ook een paar flinke gaten in. We roepen de Kamer op dit te voorkomen en in te zetten op de echt ambitieuze huurprijsbescherming die zo hard nodig is,' zegt Woonbonddirecteur Zeno Winkels. 'Minister de Jonge zegt meer sociale huur te willen, maar laat zo tienduizenden sociale huurwoningen weglekken. Door een rem op de WOZ-waarde juist weg te halen die net een paar maanden zijn werk doet. Particuliere verhuurders van sociale huur gaan hier grif gebruik van maken met meer duurdere huur als gevolg. Dat kan de Kamer niet laten gebeuren.' Uit de cijfers van het ministerie van Binnenlandse Zaken bleek dat de private sociale huur tussen 2018 en 2021 al met 18% afnam, omdat woningen weglekten naar een duurder segment.

Te veel punten voor energielabels
Ook wil De Jonge extra punten voor energielabels toekennen. Maar door extra punten te geven aan het al gangbare energielabel A wordt de huurprijsruimte voor veel woningen zomaar hoger, terwijl de kwaliteit dat niet rechtvaardigt. Ongeveer een kwart van de corporatiewoningen heeft energielabel A. Die woningen krijgen een hogere maximale huurprijs, terwijl de kwaliteit niet verbetert. De Woonbond kan begrijpen dat labels op nieuwbouwniveau (A+ en hoger) extra punten krijgen. Wel vindt de bond dat er te veel punten aan deze labels worden toegekend, waardoor renovatie te makkelijk leidt tot het verdwijnen van sociale huurwoningen. De minpunten voor de slechtste labels (E,F en G) ziet de Woonbond wel als een goede prikkel om verhuurders in beweging te krijgen woningen te isoleren. 

Jaarlijkse huurverhoging verder beperken
Ook schrijft de Jonge over plannen voor het aan banden leggen van de jaarlijkse huurverhoging van de 'middenhuur'. Hier moet een maximum gaan gelden van 0,5% boven de gemiddelde CAO-loonstijging. De Woonbond wil dat dit onder de gemiddelde CAO-loonstijging komt te liggen. Winkels: 'Anders sta je als volkshuisvestingsminister toe dat er jaar op jaar meer van het inkomen opgaat aan huur. Terwijl huurders in de vrije sector al veel van hun inkomen kwijt zijn aan wonen en pensioenen al tijden niet of nauwelijks worden geïndexeerd.'

[bron: Woonbond]

Op zaterdag 5 november stonden medewerkers van Thuisvester met een foodtruck en een tent bij ’t Boske in Rijsbergen.



Naast Thuisvester waren er ook huurders, huiseigenaren, de Dorpsraad en medewerkers van de gemeente Zundert aanwezig.

Het onderwerp van gesprek was het project aan het plein van de Bremakker/Den Hooiberg. Bewoners willen het plein aanpassen aan het klimaat en hebben hierin zelf het initiatief genomen. Ze hebben de gemeente uitgedaagd om het plein opnieuw en klimaatbestendig in te richten. Er moeten zoveel mogelijk stenen/tegels uit en biodiversiteit* mag erin!

Ook Thuisvester wil hierin graag haar steentje bijdragen. Dit gebeurt in de vorm van een onderzoek of de hemelwaterafvoeren van de huizen los gekoppeld kunnen worden van het riool. Ook wordt er onderzocht of er sedumdaken kunnen worden aangelegd. Een sedumdak is een voorbeeld van een groendak. Het is een dak dat begroeid is met sedum, dit zijn vetplantjes.

De huurders van Thuisvester aan Den Hooiberg zijn bereid hun tuinen te vergroenen. Zij zien deze veranderingen dan ook met plezier tegemoet. Het project zit nu nog in de ontwerpfase. De bedoeling is dat halverwege 2023 de eerste veranderingen aan het plein zichtbaar worden. 

* Biodiversiteit is een term die wordt gebruikt om de verscheidenheid van het leven op aarde aan te duiden. Het gaat onder andere om de verschillende soorten planten, dieren, schimmels en de ecosystemen waarin zij leven.

Minister de Jonge van Volkshuisvesting komt met plannen die gaan zorgen voor hogere huurprijzen. De Jonge wil namelijk morrelen aan de huurprijsbescherming. Hij doet dit terwijl hij de grens tot waar woningen huurprijsbescherming krijgen verhoogt. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: ‘Aan de ene kant roept De Jonge dat hij meer huurwoningen wil beschermen tegen woekerprijzen, maar aan de andere kant zorgt hij ervoor dat verhuurders hogere prijzen kunnen vragen.’ In een brief aan de Kamer roept de Woonbond vandaag op om de verslechtering van de huurprijsbescherming tegen te houden, én ervoor te zorgen dat meer huurders worden beschermd tegen te hoge prijzen.

Via het woningwaarderingsstelsel wordt er een maximale huurprijs berekend voor huurwoningen. Hierbij wordt er onder meer gekeken naar oppervlakte, energielabel en de WOZ-waarde. Nu vallen woningen die gezien de kwaliteit tot €763 in de verhuur kunnen onder het stelsel. De Jonge wil dit verhogen naar €1.000,- Maar minister De Jonge wil extra punten geven voor gangbare energielabels, de WOZ-waarde en buitenruimtes. Dit betekent dat veel woningen waar nu al een maximale huurprijs geldt, een veel hogere maximale huurprijs kunnen krijgen. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: ‘Op deze manier helpt de minister huurders van de wal in de sloot. We verhogen de grens tot waar huurprijsbescherming geldt. Maar die huurprijsbescherming hollen we tegelijkertijd uit. Met minder betaalbare huurwoningen als gevolg.’

Ook gaan er minder woningen onder de nieuwe ‘liberalisatiegrens’ van €1.000,- euro vallen, doordat woningen makkelijker huurpunten krijgen en daarmee sneller boven de huurprijsgrens verhuurd mogen worden. Doordat De Jonge ook nog eens een opslag wil op de punten voor woningen boven de €763,-, zullen er nog meer woningen boven de nieuwe liberalisatiegrens uitkomen.

De Jonge heeft lang gesproken over het verhogen van de huurprijsregulering, wellicht tot een huurprijsgrens van €1.250,-. Onlangs liet de minister helaas weten de huurprijsregulering niet tot €1.250,-, maar slechts tot €1.000,- te verhogen. Door de stapeling van verslechteringen aan het puntenstelsel, zullen hier ook nog eens veel minder woningen onder gaan vallen. Dat betekent dat voor deze huizen geen maximale huurprijs geldt, en verhuurders voor deze woningen mogen blijven vragen wat ze willen.

De Jonge zegt dit te doen voor de nieuwbouw. Gek genoeg doet hij deze toezeggingen al voordat onderzoeken naar de investeringsbereidheid zijn afgerond. Bovendien gaat dit voorbij aan het feit dat dure huurwoningen ook weer leiden tot hoge grondprijzen. En worden de huurprijzen van bestaande huurwoningen opgekrikt in ruil voor de belofte van nieuwbouw door beleggers. Daarnaast is het onder het puntenstelsel nog steeds mogelijk om meer te vragen voor kwalitatief betere woningen. Winkels: ‘De volkshuisvestingsminister laat de oren hier wel erg hangen naar beleggers, in plaats van ambitieus te werk te gaan met de door hem aangekondigde aanpak van woekerprijzen.’

De bond roept de Kamer op de aangekondigde verslechtering van het woningwaarderingsstelsel tegen te gaan, én te kiezen voor een huurprijsgrens van minimaal €1.250 om te zorgen dat veel huurders worden beschermd tegen prijzen die compleet losgezongen zijn van de kwaliteit.

[Persbericht Woonbond]

De huren stegen dit jaar met maar liefst drie procent, blijkt uit de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De hoogste stijging sinds 2014. Dat is zorgwekkend, aangezien de de hogere huur voor veel huishoudens gepaard gaat met een hogere energierekening. Wonen wordt bij elkaar voor huurders dus rap duurder. De huren van sociale huurwoningen stegen met 2,6%. In de vrije sector was de huurstijging het hoogst met 3,8%. De huurstijging van sociale huur bij commerciële aanbieders lag op 2,8%.

Huurverlaging en hogere huurtoeslag
De Woonbond sprak met corporaties en volkshuisvestingsminister Hugo de Jonge eerder al af dat ruim 500.000 hurende huishoudens met een laag inkomen en hoge huur, huurverlaging krijgen. Maar die verlaging voert het kabinet pas door in 2024. De Woonbond wil dat de huren volgend jaar al worden verlaagd. Ook moet de huurtoeslag omhoog om ervoor te zorgen dat huurders niet in de knel komen door de hoge woonlasten. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: 'Alle zeilen moeten bij om te zorgen dat huurders met een krappe beurs niet kopje onder gaan.' Daarnaast wil de bond dat de huurverlaging ook in de commerciële sector gaat gelden.

Pak onzuinige woningen aan
Om te voorkomen dat huurders een hoge huur blijven betalen voor slecht geïsoleerde woningen moet het kabinet hier ook met aanvullende maatregelen komen. Vooral in de particuliere huurmarkt zijn er nog veel onzuinige woningen. De Woonbond pleit ervoor om enkelglas als een gebrek te verklaren aan de woning. Dit zorgt ervoor dat het vervangen van enkelglas onder de onderhoudsplicht valt van de verhuurder. Huurders kunnen dit dan afdwingen. Doet de verhuurder dat niet, dan betekent dat dat huurverlaging tot de onzuinige ruiten zijn vervangen.

31 juli 2022
Naast de Woonbond, Aedes, de VNG en de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) hebben ook ouderenbonden (de 'seniorencoalitie' waaronder de ANBO en de KBO-PCOB) en Ieder(in) (netwerk voor mensen met een beperking) zich uitgesproken tegen de voorgestelde wijzigingen van de huurtoeslag.



Reageren op de consultatie (externe link) kan tot 2 augustus. Ondanks de korte consultatieperiode die ook nog eens in de vakantieperiode valt, zijn er op moment van schrijven al 157 reacties binnen op het wetsvoorstel. Ook tal van individuen en lokale huurders- en bewonersorganisaties hebben kritiek op de wijzigingen ingediend.

Normhuur in plaats van echte huur
De meest in het oog springende wijziging is de overstap naar een 'normhuur'. Huurtoeslagontvangers krijgen straks geen huurtoeslag meer op basis van de echte huur die ze betalen, maar op basis van een fictieve huur. Voor de meeste huurders ligt die op €520,-. Juist huurders met een hogere huurprijs zijn hier de dupe van. Maar ook de plannen om servicekosten niet langer te compenseren via de huurtoeslag en het verhogen van de eigen bijdrage van huurders komt het kabinet op veel kritiek te staan. Ook deze maatregelen jagen huurders immers op kosten.

Honderdduizenden huurders erop achteruit
Aedes, Woonbond en VNG gaven eerder al aan dat 300.000 hurende huishoudens er door de overstap naar normhuren op achteruit gaan, en dat dit op termijn zelfs op kan lopen tot 700.000 huishoudens.

Kabinet onduidelijk over koopkrachteffecten normhuur
Om de wijziging positiever voor te doen komen, wordt er door het kabinet ook andere wijzigingen meegenomen in de koopkrachteffecten die ze benoemen bij de wetswijziging. Zoals de eenmalige huurverlaging in 2024 en de verhoging van het wettelijk minimumloon. Maar deze wijzigingen staan los van het wel of niet veranderen van de huurtoeslag. Het zou eerlijker zijn om de effecten van de huurtoeslagwijziging op zichzelf te benoemen. Aedes en Woonbond dringen er ook op aan dit voor de behandeling van de wet in de Tweede Kamer wel te doen, in een zogeheten impactanalyse.

Greep uit de reacties:

Seniorencoalitie: Volgens de cijfers in de toelichting op dit voorstel zullen 81.000 AOW-huishouden een negatief inkomenseffect ondervinden van de wijziging. Dat is 6,25% van de AOW-huishoudens die nu huurtoeslag ontvangen. Het betreft hier een qua inkomen kwetsbare groep; zij ontvangen niet voor niets huurtoeslag. De koopkracht van deze groep is als sinds 2010 uitgehold. Met de huidige energiecrisis en de steeds maar toenemende inflatie wordt de koopkrachtsituatie ook steeds slechter.  De Seniorencoalitie vindt het dan ook onbegrijpelijk dat het kabinet deze gevolgen voor lief neemt bij de herziening van de huurtoeslag en mensen met een kwetsbare koopkracht nog verder in de problemen brengt. Ons standpunt is daarom dat de herziening van de huurtoeslag voor niemand -anders dan door wijziging van de persoonlijke situatie- mag leiden tot een lagere huurtoeslag.

Ieder(in)  'Het wetsvoorstel brengt een grote groep mensen die een hogere huur heeft dan de voor hen geldende normhuur in financiële problemen. Ook huurders met een beperking of chronische ziekte worden hierdoor getroffen. Voor aangepaste woningen geldt weliswaar een hogere normhuur, namelijk €597, maar dat is niet voldoende. Toegankelijke of rolstoelgeschikte woningen zijn ook vaak duurder. Dat betekent dat ook mensen met beperking, die een huur boven de €597 betalen erop achteruit zullen gaan. En zij hebben geen alternatief, want verhuizen naar een goedkopere aangepaste woning is geen optie. Er is een groot tekort aan aangepaste woningen, en dat geldt des te meer voor betaalbare woningen.'

VTW 'In de praktijk betekent dit dat honderdduizenden huurders er financieel op achteruit gaan als zij deels hun recht op huurtoeslag verliezen. Echter, verhuizen naar een goedkopere woning is voor veel huurders de komende jaren geen optie, ook niet met de zeer ambitieuze plannen voor sociale woningbouw op basis van de Nationale prestatieafspraken. Gelet op de inflatie en stijgende energieprijzen, kan dit nog meer huurders in betalingsproblemen brengen. De Aedes Corporatiemonitor van 19 juli 2022 laat nu al zien dat meer huurders betalingsproblemen hebben.'