5 juli 2022
Bijna 300.000 huurders van sociale huurwoningen krijgen meteen minder huurtoeslag als het voorstel van het kabinet om normhuren in te voeren doorgaat. Het effect op de lange termijn is nog onduidelijk, dit aantal kan zelfs oplopen tot 700.000 huishoudens. Juist gezinnen en alleenstaanden die huurtoeslag ontvangen, kunnen dat geld niet missen in een tijd waarin velen van hen al in problemen komen door stijgende prijzen. Woonbond, VNG en Aedes vrezen dat de bestaanszekerheid van meer huurders onder druk komt te staan en zij verwachten daarmee een groter beroep op regelingen voor financiële ondersteuning.

Het kabinet heeft voorstellen gedaan om de huurtoeslag aan te passen. De meest ingrijpende wijziging is om de huurtoeslag voortaan niet meer vast te stellen op basis van de huur die een huurder daadwerkelijk betaalt, maar op basis van een zogeheten normhuur. Voor de grootste groep huurders wordt die normhuur 520 euro. Huurtoeslagontvangers met een hogere huur gaan er daardoor op achteruit. Via een internetconsultatie kunnen partijen vanaf vandaag op de voorstellen reageren.

Vrees voor toename betaalbaarheidsproblemen
Woonbond, VNG en Aedes vrezen dat op de lange termijn een half miljoen tot zo’n 700.000 huishoudens (gezinnen en alleenstaanden) door de voorstellen minder huurtoeslag ontvangen dan nu. Dat verschil kan variëren van enkele euro’s tot 100 euro per maand. Het gaat om huurders die in een sociale huurwoning (komen te) wonen met een huur boven 550 euro. Minder huurtoeslag maakt het voor hen alleen maar moeilijker om rond te komen in tijden van stijgende kosten in levensonderhoud. De huurtoeslag is het instrument waarmee de Rijksoverheid haar verantwoordelijkheid neemt voor betaalbaar wonen. De invoering van normhuren zet dit zwaar onder druk, stellen Aedes, VNG en Woonbond.

Effect normhuren op lange termijn onzeker
Onlangs werd met het kabinet (nationale prestatieafspraken) afgesproken dat de huur van alle bewoners met een inkomen tot 120% van het minimum éénmalig wordt verlaagd naar 550 euro, zo mogelijk al in 2023. Met deze huurverlaging vangen woningcorporaties de eerste effecten van de aanpassing van de huurtoeslag voor een grote groep van hun huurders op. Dat geldt overigens niet voor huurtoeslagontvangers in de particuliere huursector, waar geen afspraken gelden over huurverlaging voor sociale huurders.

Het effect op lange termijn is nog niet duidelijk, het voorstel wordt in consultatie gebracht terwijl de impactanalyse nog niet klaar is. Nieuwe huurders die in een sociale huurwoning komen met een huurprijs boven 550 euro gaan voortaan veel minder huurtoeslag krijgen. Dat geldt dus ook voor huurders die verhuizen. Zodoende kan het aantal huurders dat ermee te maken krijgt alsnog oplopen tot wel 700.000. Dat effect kunnen woningcorporaties nooit opvangen, want daarmee komen ook de vorige week ondertekende prestatieafspraken met het kabinet over gematigd huurbeleid en investeringen in gevaar.

Geschikt huis voor veel huishoudens nauwelijks nog beschikbaar
Het argument van het kabinet voor normhuren is dat het aan huurders zelf is om te kiezen voor een beter en duurder huis. Deze keuze bestaat echter alleen op papier, terwijl het niet gaat om onnodige luxe, maar om bestaanszekerheid. Een groter gezin heeft voldoende ruimte nodig, ouderen zijn afhankelijk van extra voorzieningen in de woning. Velen komen niet meer in aanmerking voor de woningen die bij hun huishouden passen. Normhuren heeft op langere termijn ook tot gevolg dat huishoudens met de laagste inkomens meer en meer in dezelfde buurten komen te wonen , terwijl gemengde wijken veel beter zijn voor de leefbaarheid.

Huurtoeslag verbeteren, niet afschaffen
De huurtoeslag wordt algemeen beschouwd als een goed werkende en effectieve maatregel. Wel vraagt ongeveer 1 op de 10 huurders die er recht op heeft, geen huurtoeslag aan. En een deel van de huurders krijgt te maken met terugvorderingen of nabetalingen. Invoeren van normhuren is echter geen oplossing voor deze problemen, de meeste daarvan worden veroorzaakt door onjuiste inkomensgegevens.

Het voorstel lijkt vooral te zijn ingegeven door de wens om - in het kader van de toeslagendiscussie - de huurtoeslag op termijn af te schaffen. Dat mag volgens Aedes, VNG en Woonbond geen doel op zich zijn. De prijs voor een eenvoudiger systeem wordt nu gelegd bij huurders, woningcorporaties en gemeenten. Huurtoeslag moet gewoon worden vastgesteld op basis van de daadwerkelijke huur van de bewoner.

9 juni 2022
Door stijgende huurprijzen en een achterblijvende inkomensontwikkeling zijn huurders meer van hun inkomen kwijt aan hun huurwoning. Dat blijkt uit vandaag gepubliceerde CBS-cijfers voor het driejaarlijkse woononderzoek Nederland. De Woonbond vindt dat de huurprijsontwikkeling aan banden moet worden gelegd, omdat deze hoger is dan de inkomensstijging van huurders.
 
In 2021 betaalden huurders gemiddeld € 670 huur per maand aan huur. Dat is 6% meer dan in 2018. Rekening houdend met de huurtoeslag betaalde de gemiddelde huurder in 2021 € 578 per maand (netto huur), een toename van 8% ten opzichte van 2018. Het gemiddeld netto besteedbaar inkomen van huurders steeg iets minder hard dan de netto huur. De gemiddelde netto huurquote, het deel van het besteedbare inkomen dat wordt betaald aan netto huur, steeg daarmee van 25,0% naar 25,6%. De bijkomende woonuitgaven, bestaande uit lokale belastingen en energielasten, zijn sinds 2018 iets gedaald. Daardoor daalde de 'woonquote', het deel van het besteedbaar inkomen dat wordt betaald aan de netto woonuitgaven, licht. Maar de Woonbond waarschuwt dat dat beeld er na 2021 door de hoge energieprijsstijging er bij veel hurende huishoudens veel slechter uitziet.
 
Woonbondirecteur Zeno Winkels: ‘De cijfers tonen aan dat de huren te hoog stijgen ten opzichte van de loonontwikkeling. Dat kan niet zo door blijven gaan. Dat zorgt er namelijk ook voor dat huurders andere tegenvallende uitgaven, zoals nu bijvoorbeeld de stijgende prijzen voor energie en boodschappen, minder goed kunnen opvangen.’ De bond pleit al langer voor een reparatie van de hoge huurstijgingen door huurbevriezing of verlaging, én wil naar een huurverhogingssystematiek waarbij de huurprijzen jaarlijks minder hard stijgen dan de lonen.

Woonquote kopers en huurders
Huurders in de particuliere sector zijn huurders het meest kwijt aan wonen. De woonquote is hier maar liefst 41,8%. Voor huurders bij een corporatie is dit 33,8% en voor kopers 23,4%. De huurprijzen in de particuliere huursector zijn dan ook fors gestegen de afgelopen jaren. Het aantal huurwoningen van commerciële aanbieders met een huurprijs boven de zogenaamde liberalisatiegrens (in 2022 ligt deze op €763,-) is met 44% toegenomen. Binnen dat segment nam het aantal private huurwoningen met een dure huur (vanaf € 1.000) het sterkst toe: van 136.000 in 2018 tot 239.000 in 2021 (+76%). Het aandeel van de private vrije huursector in de totale huurvoorraad steeg in die periode van 12% tot 18%.
 
Winkels: ‘De vrije sector groeit als kool, met name met meer hele dure huurwoningen. Dat laat zien dat het hoog tijd is de huurprijzen in dit segment aan banden te leggen.’ Minister de Jonge werkt aan regelgeving om meer huurwoningen in de vrije sector te reguleren met een maximale huurprijs die samenhangt met de kwaliteit van een woning.

19 mei 2022
De plannen voor betaalbaarheid van Hugo de Jonge zijn enkele stapjes in de goede richting, maar doen te weinig om de betaalbaarheid echt voldoende te verbeteren, reageert de Woonbond op de vandaag gepresenteerde plannen van de volkshuisvestingsminister. De bond pleit voor een  huurbevriezing in 2023 en 2024, een garantie dat huurtoeslagontvangers er door de geplande stelselwijziging niet op achteruit gaan en wil dat meer woningen worden beschermd tegen woekerprijzen in de vrije sector.
 
Voor 2024 staat er een huurbevriezing gepland. De Woonbond pleit ervoor de huren ook in 2023 al te bevriezen. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: ‘Ietsje onder de torenhoge inflatie gaan zitten, doet te weinig om te hoge huurstijgingen tegen te gaan. Bovendien wordt de verhuurderheffing afgeschaft. Om die in 2013 ingevoerde heffing te betalen zijn de huurprijzen fors gestegen. Het is niet meer dan logisch dat huurders er ook baat bij hebben dat deze heffing verdwijnt.’ De geplande eenmalige huurverlaging in 2024 voor huurders met een laag inkomen vindt de bond wel een goede stap. 
 
Het aan banden leggen van woekerprijzen in de vrije sector is een hoognodige stap. Door de huurprijsbescherming van het woningwaarderingsstelsel (het puntenstelsel waarmee de kwaliteit van een woning tot een maximale huurprijs leidt) door te trekken zijn meer huurders beschermd tegen woekerprijzen die compleet losstaan van de kwaliteit van een woning. De bond pleit ervoor om deze grens door te trekken naar zo'n €1350,- zodat meer woningen onder deze bescherming vallen. Maar ook met het puntenstelsel blijven veel vrije sector prijzen niet te betalen voor middeninkomens. Daarom blijft de inzet op een grotere sociale huursector voor lage en middeninkomens ook hard nodig.
 
Winkels: “Het is goed om bij zo veel mogelijk woningen woekerprijzen te voorkomen. Maar het is niet zo dat veel middeninkomens hun handen dicht knijpen bij een kale huurprijs van €1100,- omdat beleidsmakers dat ‘middenhuur’ noemen.’ De Woonbond blijft er dan ook op wijzen dat er een fors grotere sociale huursector nodig is, zodat lage en middeninkomens betaalbaar kunnen wonen. In dat kader is het ook erg vreemd dat de minister huurders met een middeninkomen in de sociale sector met inkomensafhankelijke huurverhogingen blijft opzadelen, ook als ze al een huurprijs betalen die hoger is dan de sociale huurgrens van €763.     
 
Ook de huurtoeslag gaat op de schop. Het kabinet wil gaan werken met een normhuur, waarbij de hoogte van de huurtoeslag op wordt berekend. Nu wordt de hoogte bepaald ten opzichte van de feitelijke huur die een huurder betaalt. Huurtoeslagontvangers met een hoge huur, gaan er dus op achteruit. Daar maakt de bond zich ernstig zorgen over. Bij een overstap naar normhuur, moet de norm hoger liggen, om te voorkomen dat huurders met een laag inkomen en hoge huur in de problemen komen.

Woonbond lanceert online check voor huurders

Bij ruim drie miljoen hurende huishoudens valt binnenkort de aanzegging van de huurverhoging weer op de mat. Er gelden dit jaar veel nieuwe regels voor de jaarlijkse huurvehoging. Zo kunnen hogere middeninkomens in de sociale huursector een huurverhoging krijgen van wel 100 euro per maand, zijn AOW’ers en grote gezinnen niet langer uitgezonderd van die inkomensafhankelijke huurverhoging en geldt er voor het eerst een hogere huurverhoging voor huurwoningen met een relatief lage huur. De Woonbond lanceert vandaag checkhuurverhoging.nl waarmee huurders hun jaarlijkse huurverhoging kunnen controleren.

‘De jaarlijkse huurverhoging is dit jaar helemaal anders voor veel huurders. Met onze check kunnen huurders eenvoudig controleren of de huurverhoging niet te hoog is en wel aan alle regels voldoet,’ aldus Woonbondwoordvoerder Marcel Trip. ‘Als dat niet het geval is, levert de check een bezwaarbrief die past bij jouw situatie waarmee je bezwaar kunt maken.’

Sociale huur
Voor sociale huurders geldt dat de huur dit jaar maximaal met 2,3% mag stijgen, tenzij ze in aanmerking komen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging of een huurverhoging op basis van een lagere huur. Dat kan alleen bij sociale huurders in een zelfstandige woning. Bij kamerhuur geldt altijd een maximum van 2,3%.

Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt voor het eerst onderscheid gemaakt tussen een en meerpersoonshuishoudens. Afhankelijk van het inkomen kan de inkomensafhankelijke huurverhoging maximaal €50,- of maximaal €100,- zijn.

Alleenwonend
Tussen 47.948 en € 56.527 –> 50 euro huurverhoging
Hoger dan € 56.527 –> 100 euro huurverhoging

Niet alleenwonend
€ 55.486 en € 75.369 –> 50 euro huurverhoging
Hoger dan € 75.369 –> 100 euro huurverhoging

Voor huurders in een zelfstandige huurwoning met een huurprijs onder de €300,- geldt dat de maandhuur met maximaal 25 euro omhoog mag.

Vrije sector
In de vrije sector mag de huur niet hoger zijn dan 3,3%, tenzij er iets lagers in het huurcontract staat. Dan geldt dat lagere maximum. Of je in de vrije of de sociale sector huurt hangt af van de huurprijs op het moment dat je de woning ging huren.

De check is te vinden op checkhuurverhoging.nl (externe website)

7 maart 2022
Het aantal sociale huurwoningen met een betaalbare huurprijs voor lage inkomens nam in een jaar tijd fors af. Van 2019 tot 2020 was er sprake van ruim 52.500 minder woningen met een huurprijs tot de ‘kwaliteitskortingsgrens’ (die ligt dit jaar op €442,46) en de lage ‘aftoppingsgrens’ (dit jaar €663,25).

Voor veel lage inkomens zijn hogere huurprijzen niet op te brengen. De Woonbond vindt deze cijfers uit het recent gepubliceerde rapport ‘de staat van de corporatiesector’ ronduit zorgwekkend. De bond dringt er bij minister De Jonge op aan te zorgen voor meer betaalbare huurwoningen.

Meer betaalbare huurwoningen
De Woonbond wil dat het huurbeleid de komende jaren zorgt dat corporaties weer meer betaalbare woningen verhuren. Ook worden er steeds minder sociale huurwoningen aangeboden, terwijl lage inkomens steeds minder alternatieven hebben voor een betaalbare corporatiewoning. Dat laat zien dat het aanbod van sociale huurwoningen omhoog moet. De betaalbare sociale sector moet veel groter.

Stijgende huren en minder betaalbare woningen
Door de jaarlijkse huurverhogingen en huurverhogingen bij het opnieuw verhuren van een vrijgekomen huurwoning, verdwijnen er te veel sociale huurwoningen uit het betaalbare segment. Dat betekent dat huurders met een laag inkomen steeds meer kwijt zijn aan huur. Ook als ze huurtoeslag ontvangen. Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt hoe dan ook een deel van de huurprijs zelf. Het (inkomensafhankelijke) bedrag dat ieder huishouden met toeslag helemaal zelf moet betalen heet ´basishuur'. Over het deel van de huurprijs dat tussen de basishuur en de aftoppingsgrens valt, is huurtoeslag mogelijk. Over het eerste stukje (tot de kwaliteitskortingsgrens) krijg je 100% toeslag, over het tweede stukje (tot de aftoppingsgrens) 65%. Dus des te hoger de huur boven de kwaliteitskortingsgrens, des te meer huur huurtoeslagontvangers betalen. 

Minder aanbod, meer vraag
Een koopwoning of een betaalbare huurwoning in de steeds duurdere particuliere huursector is voor meer en meer huishoudens een onhaalbare kaart. Huishoudens met een laag inkomen raken hierdoor steeds meer aangewezen op de sociale huurwoningen van corporaties. Maar het aandeel sociale huurwoningen van corporaties binnen de woningmarkt daalt juist: van 29,3% naar 27,2%, waarschuwt de Autoriteit Woningcorporaties. Er worden dan ook steeds minder minder betaalbare corporatiewoningen aangeboden waardoor de wachttijden toenemen. Het aantal aangeboden sociale corporatiewoningen daalde van meer dan 210.000 woningen in  2015 tot minder dan 180.000 in 2020. Het aantal aangeboden woningen waar huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag toegang tot hebben daalde zelfs tot onder de 140.000. 

Sociale huur bij particulieren nam fors af
Uit het rapport blijkt dat het aantal sociale huurwoningen bij particulieren van 2015 tot en met 2020 met een vijfde is afgenomen. Ze zijn, bijvoorbeeld doordat de WOZ-waarde sinds 2015 een rol is gaan spelen in het bepalen van de maximale huurprijs via het woningwaarderingsstelsel, makkelijker boven de zogenaamde ‘liberalisatiegrens’ te verhuren. En als ze boven die grens in de verhuur mogen, geldt er geen maximale huurprijs meer. De huurdersorganisatie wil dat het woningwaarderingsstelsel huurders weer beter gaat beschermen tegen hoge huurprijzen, en wil af van de rare knip waardoor woningen boven de grens opeens voor gigaprijzen in de verhuur kunnen.

Programma betaalbaar wonen
Minister De Jonge start half april met een programma betaalbaar wonen. Hij heeft aangegeven daarbij in ieder geval naar het huurbeleid, de huurtoeslag en het beter reguleren van de vrije sector te willen kijken. De Woonbond zit daarbij ook aan tafel.