Pierre Hobbelen staat aan het hoofd van Thuisvester: ‘Huis voorwaarde om gezond en gelukkig te zijn’
 - Er is een nijpend woningtekort. Én huizen moet snel klimaatvriendelijk worden. Pierre Hobbelen, directeur van woningcorporatie Thuisvester, staat midden in ‘de storm’. ,,Er is heel veel te doen.”

Sinds anderhalf jaar staat Hobbelen alleen aan het hoofd van de corporatie. Hij is verantwoordelijk voor ruim 17.000 woningen. In Oosterhout, Zundert, Rucphen en Geertruidenberg. ,,Je hebt in deze positie impact. Als volkshuisvester voeg je waarde toe aan het leven van mensen. Een huis is een voorwaarde om gezond en gelukkig te blijven, een basis om je verder te ontwikkelen.”

Al langer maakt Hobbelen deel uit van de leiding van Thuisvester. Enige tijd deelde hij het stuur met Johan Westra, die met pensioen is. ,,Er is voor komende periode bewust gekozen voor een eenhoofdig model. De huidige situatie vraagt om meer ondernemerschap, flexibiliteit en doortastende keuzes.”

Te weinig appartementen
Allereerst is daar het woningentekort. Voor elke sociale huurwoning zijn zo honderd - en meer - kandidaten. ,,De afgelopen tijd bouwden we jaarlijks honderd woningen, we gaan de komende periode naar jaarlijks driehonderd. Er zijn, voor een goede doorstroming, veel te weinig appartementen. Zoals voor mensen met een laag inkomen of alleenstaanden. Je hebt ouderen die in een huis met tuin wonen, maar die begeleid zouden willen worden naar een kleiner en toegankelijk appartement. Daarnaast moet je niet vergeten óók nieuwe woningen met tuin toe te voegen, want je hebt jonge gezinnen nodig voor een gezonde samenlevingsbalans. Zeker in een enorm vergrijsde stad als Oosterhout. Het is én én én. Er is heel veel te doen.”

Friends
De huidige druk op de woningmarkt vraagt om creativiteit. ,,Nieuwe woonoplossingen. Tijdelijke woningen voor spoedzoekers, bijvoorbeeld door transformatie van kantoorgebouwen tot woningen.  De komende tijd onderzoeken we de zogenaamde friendscontracten en het opsplitsen van woningen.” Bij friendscontracten gaat het om enkele vrienden die gezamenlijk een woning huren.

Hobbelen denkt dat de woonvraag nog lang blijft. ,,Je kunt redeneren dat we straks te veel woningen hebben, want het geboortecijfer is lager dan het sterftecijfer. Maar de instroom via migratie zorgt voor een toenemende vraag.”
Thuisvester heeft vaker te maken met mensen in een kwetsbare positie, die extra aandacht vragen. ,,Kwetsbaar, dat woord ligt gevoelig”, benadrukt Hobbelen. Liever spreekt de corporatie over doelgroepen. ,,Het gaat om mensen met een ggz-achtergrond of een crimineel verleden. Of je hebt statushouders, die van de andere kant van de wereld hierheen zijn gekomen. Verder gaan ouderen minder snel naar een verpleeghuis. Dat gebeurt pas bij een zeer zware zorgindicatie. Dat betekent dat ouderen langer thuis blijven wonen. Ook zijn er mensen met een enorme urgentie voor een woning, bijvoorbeeld omdat ze in een lastige scheiding zitten.”

Die ontwikkelingen vragen om alertheid. ,,We moeten onze oren en ogen in de wijken openhouden.” Waar veel kwetsbare mensen in een buurt zitten, ligt ondermijning op de loer, weet Hobbelen. De laatste jaren worden die signalen sterker. ,,Ondermijning is heel gemeen, de meest kwetsbare mensen worden de dupe. Stel, Piet zit met schulden en Jan wil voor 500 euro per maand zijn garagebox huren. Wanneer je financieel alles op orde hebt, stel je eerder de vraag: leuk dat je wilt huren, maar wat ga je in de box doen?”

Ondermijning
Veel kwetsbare mensen in één straat kan leiden tot ‘een onjuiste machtsverhouding’, meent Hobbelen. ,,Eén persoon kan de informele macht krijgen en min of meer bepalen wie de nieuwe buurman wordt of mensen vragen om op de uitkijk te staan.” Zijn lijn om dat tegen te gaan: ,,Wijken met diverse huishoudinkomens en verschillende doelgroepen, dat kan door huurwoningen ook toegankelijk te maken voor hogere inkomens. Zoals vroeger het geval was.”

Nog zo'n grote uitdaging: verduurzamen. ,,We doen dat al bij jaarlijks zo'n zeshonderd tot zevenhonderd woningen.” Een maatschappelijke plicht, vindt Hobbelen. ,,Er zijn mensen die niet zo geloven in de verduurzaming van de samenleving. Ik ben precies het tegenovergestelde. Ik vind dat je naar een héle duurzame samenleving moet gaan. Ik heb twee leuke dochters en wil dat zij later in een goede wereld kunnen leven.”

Voor Thuisvester betekent dat veel investeren. ,,Voor de vuist weg: een woning op het juiste duurzaamheidsniveau brengen kost zo'n 50.000 euro.”

Verhuurdersheffing
Een beer op de weg is de verhuurdersheffing: een landelijke belasting voor het bezit van huurwoningen. In corporatieland is er al langer ergernis over. ,,Ronduit schandalig”, noemt Hobbelen de heffing, die fors drukt op de begroting. ,,Over tien jaar komen we financieel écht in de problemen. Sommige corporaties schalen nu al af en bouwen minder, om de zaak rond te krijgen. Een huis bouwen kost geld: iedere woning kost ons onder aan de streep 60.000 tot 100.000 euro, ingegeven door het feit dat we de huur laag willen houden. Ik vind dat we niet minder moeten verduurzamen en zeker niet minder moeten bouwen. Dat kunnen we maatschappelijk niet maken. Als de heffing niet verdwijnt, kunnen we over tien jaar niet doen wat we nu doen.”

27 oktober 2021
De FNV, Milieudefensie en de Woonbond roepen de Kamer in een gezamenlijke brief op om de compensatie van de stijgende energieprijzen gerichter in te zetten zodat juist de huishoudens met lage inkomens in slecht geïsoleerde (huur)woningen geholpen zijn. Ook willen de organisaties dat via een warmtefonds 3 miljard euro wordt ingezet om woningen met een slecht energielabel beter te isoleren. 

Uit recente cijfers van het TNO blijkt dat nu al 550.000 huishoudens in energiearmoede leven. Maar liefst 87% hiervan woont in een huurwoning. Het gaat om mensen met een laag inkomen voor wie de stookkosten te hoog zijn, of die om de energierekening te dempen de kachel uit laten en in de kou zitten. En die afhankelijk zijn van de verhuurder  voor verduurzaming.  Met het huidige voorstel van het demissionaire kabinet wordt er via wijzigingen in de energiebelasting 2,7 miljard euro uitgetrokken voor compensatie van alle  huishoudens in Nederland.  Dat is een generieke maatregel, en een groot deel van het geld komt dus ook terecht bij mensen die de compensatie niet nodig hebben. Sterker nog, de laagste inkomens gaan er nu nog steeds het hardst op achteruit.   

De organisaties stellen daarom voor om circa de helft van dit bedrag gericht in te zetten via een verhoging van de huurtoeslag. Dit komt terecht bij huurders met een laag inkomen en zorgt zo voor een veel gerichtere aanpak van energiearmoede. Bovendien wordt er gebruik gemaakt van een bestaande regeling, waardoor de uitvoering ook eenvoudig is. De andere helft van de 2,7 miljard kan dan wel via een verlaagde energiebelasting voor iedereen lopen. Met deze herverdeling helpen we voor hetzelfde bedrag de mensen die het echt nodig hebben meer.   

Daarnaast moeten hoge stookkosten structureel worden aangepakt. Er gaat nu slechts 150 miljoen euro naar isolerende maatregelen. Dat is veel te weinig om echt verschil te maken. Daarom stellen de organisaties gezamenlijk voor om via een warmtefonds drie miljard euro te investeren in de aanpak van de woningen met de slechtste labels (E, F en G). Huidige subsidies en regelingen zijn weinig toegankelijk voor huishoudens met een laag inkomen. Daarom moet het warmtefonds zich juist wel richten op de huishoudens die kampen met energiearmoede. Het is op de lange termijn ook goedkoper om zo snel mogelijk de woningen op te knappen en te verduurzamen dan jarenlang fors te moeten compenseren. Bij het opknappen van huurwoningen via het warmtefonds wordt de huur niet verhoogd. Zo zorgen we voor een sociale energietransitie en klimaatrechtvaardigheid. 

24 september 2021
Het in stand houden van de verhuurderheffing is het ontkennen van de wooncrisis. Zo reageert de Woonbond op de deal bij de Algemene Politieke Beschouwingen waarin de verhuurderheffing slechts met 500 miljoen wordt gekort in plaats van afgeschaft. Daarmee wordt er met de heffing komend jaar opnieuw voor een miljard uit de sociale huursector opgehaald. Huurders blijven te hoge huren betalen, en woningzoekenden blijven lang wachten op een beschikbare huurwoning. Het is teleurstellend dat de huidige demissionaire coalitie ervoor kiest om de sociale huursector voor het zoveelste jaar op rij uit te persen.

De urgentie om te zorgen voor betaalbare huren, goede woningen en het aanpakken van het tekort aan betaalbare huurwoningen is er duidelijk niet. De verhuurderheffing heeft huurders sinds de invoering al meer dan 11 miljard euro gekost. Zonder die heffing waren de huren minder hard gestegen én hadden corporaties meer kunnen bouwen. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: ‘De jaren na de invoering van de heffing stegen de huren jaarlijks met zo’n vijf procent terwijl de nieuwbouw door corporaties halveerde. Het is onbegrijpelijk dat de demissionaire coalitie nog een jaar door wil op deze doodlopende weg. Met desastreuze gevolgen voor huurders en woningzoekenden. Het is belachelijk dat terwijl bijna alle partijen van de heffing af willen, huurders opnieuw de rekening krijgen gepresenteerd.’

De Woonbond roept huurders en woningzoekers op naar de landelijke demonstratie tegen de wooncrisis te komen, de woonopstand (externe link) in Rotterdam op 17 oktober. Dat is de tweede landelijke demonstratie voor het recht op betaalbaar wonen. Op het woonprotest in Amsterdam kwamen eerder al 15.000 mensen af.

21 september 2021
Vandaag is de de miljoenennota gepubliceerd. Daarin staan ook de plannen van het demissionaire Kabinet op het gebied van huren en wonen.

‘Het gevoel van urgentie om de wooncrisis echt aan te pakken ontbreekt volledig. Er worden wat pleisters geplakt met 100 miljoen per jaar extra voor woningbouw, terwijl de miljardenheffing op sociale huur in stand blijft. Die boete op betaalbare huurwoningen moet er af zodat er meer sociale huurwoningen verduurzaamd en gebouwd kunnen worden en de woningen betaalbaarder kunnen worden verhuurd.’ Zo reageert Woonbonddirecteur Zeno Winkels op de vandaag gepubliceerde plannen uit de miljoenennota. In de miljoenennota is de verhuurderheffing in stand gehouden. Komend jaar kost die huurders en woningzoekenden zo’n anderhalf miljard euro. De Woonbond wil dat die heffing wordt afgeschaft en vindt dat er juist extra geld moet naar woningbouw.

Meerderheid voor noodzakelijke maatregelen
De Woonbond wijst erop dat er een meerderheid in de Tweede Kamer voor het afschaffen van de verhuurderheffing is. Winkels: ’Ze kunnen niet blijven wachten terwijl de problemen van huurders en woningzoekers zich opstapelen. Zet nu een streep door die heffing. En investeer juist extra in betaalbaar wonen.’

Te dure vrije sector en wildgroei tijdelijke contracten
Daarnaast is er ook een meerderheid voor het aan banden leggen van de huurprijzen in de vrije sector. Winkels: ‘De Kamer moet het initiatief naar zich toetrekken. De wooncrisis heeft nu écht ingrijpen nodig.’  Ook de tijdelijke huurcontracten moeten wat de Woonbond betreft worden afgeschaft. Winkels: ‘Een groep jonge huurders hopt nu van tijdelijke oplossing tot tijdelijke oplossing. Ze komen niet aan het opbouwen van een bestaan toe.’

De evaluatie van de tijdelijke huurcontracten die ingevoerd zijn onder de Wet Doorstroming Huurmarkt is naar de Tweede Kamer gestuurd. Belangrijke doelstellingen van de wet worden niet aantoonbaar gehaald, terwijl particuliere verhuurders de tijdelijke contracten heel veel inzetten en het reguliere huurcontract zo wordt verdrongen. De Woonbond wil dan ook dat het tijdelijke contract wordt afgeschaft.

De tijdelijke contracten (van maximaal twee jaar voor woningen en maximaal vijf jaar voor kamers) moesten leiden tot meer aanbod van huurwoningen, en het aanbod van huurwoningen ‘naar zijn aard van korte duur’, zonder enige huurbescherming, terugdringen. Tegelijkertijd zou het vaste huurcontract de norm moeten blijven. De evaluatie (externe link) geeft aan dat een vergroot aanbod door tijdelijke huurcontracten niet hard is te maken, dat de huurcontracten in de particuliere sector heel veel worden ingezet en de rechtspositie van huurders door deze wet eerder is verslechterd dan verbeterd.

Helft particuliere verhuur met tijdelijk contract
Corporaties mogen tijdelijke contracten in beperkte mate inzetten, meer gericht op doelgroepen. Dat gaat om ongeveer 5 tot 10% van de huurcontracten. Bij particuliere verhuurders die aan de enquête hebben meegewerkt worden tijdelijke contracten veel vaker ingezet: ruwweg de helft van de nieuwe huurcontracten die deze groep sinds inwerkingtreding van de wet afsloot, zijn tijdelijke contracten. In de toekomst lijkt het aantal corporaties en particuliere verhuurders dat met tijdelijke contracten werkt eerder te stijgen dan te dalen, geven de onderzoekers aan.

Huurverhoging
Particuliere verhuurders zijn vaker tussentijds de huur gaan verhogen, bij het opnieuw verhuren van een woning. Alhoewel de onderzoekers uit de data geen oorzakelijk verband kunnen halen vinden ze het ‘wel te beredeneren dat in een krappe markt waarin de huurprijzen niet zijn gereguleerd, de mogelijkheid om vaker de huren aan te passen aan de markthuur leidt tot een snellere stijging van de huren.’

Positie huurders slechter
Huurteams geven aan dat de gang van huurders naar de Huurcommissie voor particuliere verhuurders soms reden is om het tijdelijke huurcontract te beëindigen. Vooral in regio’s met grote marktdruk zien huurteams dat een deel van de verhuurders minder investeert in onderhoud en het verhelpen van gebreken. Verhuurders geven in de enquête aan dat het slechts in beperkte mate voorkomt dat geschillen over tijdelijke huurcontracten worden voorgelegd aan de Huurcommissie. Ongeveer 10 procent van de corporaties en 5 procent van de particuliere verhuurders geeft aan dat dit wel eens gebeurt. Dat onderstreept het beeld dat huurders met een tijdelijk contract niet snel naar de huurcommissie stappen, schrijven de onderzoekers. De Woonbond herkent dit beeld.

Nog steeds veel tijdelijke verhuur met nog minder rechten
Arbeidsmigranten worden door uitzendbureau’s in de praktijk niet gehuisvest met tijdelijke huurcontracten onder de wet doorstroming huurmarkt, maar met huurcontracten met nog minder huurbescherming. Alhoewel in de evaluatie genoemd wordt dat dit bij internationale studenten wel gebeurt, ziet de Woonbond in de praktijk bedrijven als Student Hotels die zonder huur en huurprijsbescherming, ‘als hotel’ woonruimte verhuren aan internationale studenten. Ook studentenhuisvester Kences geeft aan dat internationale studenten vooral met zogenaamde ‘short stay’ contracten worden gehuisvest.

Afschaffen generiek tijdelijk contract
Kences, Valente, de Woonbond en de VNG hebben in de evaluatie aangegeven er voorstander van te zijn dat generieke tijdelijke huurcontracten weer worden afgeschaft. Particuliere verhuurders willen vooral meer ruimte voor inzet van tijdelijke contracten en tegelijkertijd ook een minimale huurperiode waarin huurders vastzitten aan een contract hanteren. Toevallig is dit precies de strekking van een voorgestelde wetswijziging van VVD-Kamerlid Daniël Koerhuis dat onlangs op verzet stuitte van de Eerste Kamer, omdat de rechten van huurders met dit voorstel te veel in het geding kwamen.

Ollongren wil in gesprek met de sector
Minister Ollongren erkent in een brief (externe link) aan de Kamer dat ‘niet eenduidig is vast te stellen of de doelstellingen van de wet op het punt van doorstroming en vergroting van het huurwoningaanbod zijn behaald.’ Wel ziet ze dat de contracten veel worden ingezet en er negatieve effecten heeft ‘zoals snellere huurprijsstijgingen en aantasting van de leefbaarheid in wijken met een hoge mutatiegraad.’ Ze wil samen met de sector in gesprek over het tegengaan van ‘oneigenlijk gebruik’ van tijdelijke huurcontracten. Ze wil beleidsopties hiervoor in kaart brengen voor haar opvolger.