De Woonbond heeft gemengde gevoelens bij de huurprijsplannen van minister Hugo De Jonge. Hiermee zet hij drie stappen vooruit, maar ook weer twee terug, zo vat de Woonbond de huurprijs-reguleringsplannen samen die De Jonge (volkshuisvesting) vandaag naar de Kamer stuurde.
De Woonbond vindt het goed dat woningen tot € 1.000,- een maximale huurprijs krijgen die samenhangt met de kwaliteit van de woning. Al had de bond die grens liever hoger gezien zodat meer huurders worden beschermd tegen woekerprijzen. Maar de huurdersbond vindt dat De Jonge veel te gemakkelijk extra punten toekent, waardoor er tienduizenden sociale huurwoningen zullen verdwijnen en woningen in de sociale sector en de zogenaamde 'middenhuur' veel duurder kunnen worden dan de kwaliteit van de woningen rechtvaardigt.
De huurprijsbescherming (het 'woningwaarderingsstelsel') werkt zo dat een woning een aantal punten krijgt op basis van de kwaliteit van de woning. Dat puntenaantal hangt samen met een maximale huurprijs. Er wordt onder andere gekeken naar de WOZ-waarde, het energielabel en het aantal vierkante meters. Nu geldt die huurprijsbescherming voor sociale huurwoningen (tot €763,- of 142 punten). Die bescherming wordt opgerekt naar €1.000,- (187 punten). Met een hogere grens, worden meer woningen beschermd met een huurprijsplafond dat in lijn ligt met de kwaliteit van de woning.
WOZ-waarde laat sociale huur verdampen
De Woonbond heeft grote problemen met het veranderen van de zogenaamde 'WOZ-cap' in het stelsel. Die 'cap' is in mei van dit jaar nog ingevoerd om ervoor te zorgen dat hoge WOZ-waarden er minder vaak voor zorgen dat het maximum van 142 punten bereikt wordt. Dan verdwijnen de woningen immers uit de sociale sector. De cap zorgt ervoor dat wanneer woningen boven de sociale huurgrens uitkomen, dit maximaal voor 33% door de WOZ-waarde mag komen. Ligt het percentage hoger, dan wordt het aantal WOZ-punten teruggebracht tot 33%. Wanneer deze beperking ervoor zorgt dat het totale aantal punten weer op 142 of lager komt te liggen, dan kan de woning alleen als sociale huurwoning worden verhuurd. Op die manier blijft sociale huisvesting in wijken met een hoge WOZ-waarde bestaan. Minister De Jonge haalt deze grens omhoog, door alleen op de nieuwe grens van €1000,- of 187 punten een WOZ-cap toe te passen. Hierdoor raken we sociale huurwoningen kwijt, die vanwege een hoge WOZ-waarde doorschuiven naar het duurdere segment.
'De Jonge laat meer mensen schuilen onder de paraplu van de huurprijsbescherming, maar prikt er tegelijkertijd ook een paar flinke gaten in. We roepen de Kamer op dit te voorkomen en in te zetten op de echt ambitieuze huurprijsbescherming die zo hard nodig is,' zegt Woonbonddirecteur Zeno Winkels. 'Minister de Jonge zegt meer sociale huur te willen, maar laat zo tienduizenden sociale huurwoningen weglekken. Door een rem op de WOZ-waarde juist weg te halen die net een paar maanden zijn werk doet. Particuliere verhuurders van sociale huur gaan hier grif gebruik van maken met meer duurdere huur als gevolg. Dat kan de Kamer niet laten gebeuren.' Uit de cijfers van het ministerie van Binnenlandse Zaken bleek dat de private sociale huur tussen 2018 en 2021 al met 18% afnam, omdat woningen weglekten naar een duurder segment.
Te veel punten voor energielabels
Ook wil De Jonge extra punten voor energielabels toekennen. Maar door extra punten te geven aan het al gangbare energielabel A wordt de huurprijsruimte voor veel woningen zomaar hoger, terwijl de kwaliteit dat niet rechtvaardigt. Ongeveer een kwart van de corporatiewoningen heeft energielabel A. Die woningen krijgen een hogere maximale huurprijs, terwijl de kwaliteit niet verbetert. De Woonbond kan begrijpen dat labels op nieuwbouwniveau (A+ en hoger) extra punten krijgen. Wel vindt de bond dat er te veel punten aan deze labels worden toegekend, waardoor renovatie te makkelijk leidt tot het verdwijnen van sociale huurwoningen. De minpunten voor de slechtste labels (E,F en G) ziet de Woonbond wel als een goede prikkel om verhuurders in beweging te krijgen woningen te isoleren.
Jaarlijkse huurverhoging verder beperken
Ook schrijft de Jonge over plannen voor het aan banden leggen van de jaarlijkse huurverhoging van de 'middenhuur'. Hier moet een maximum gaan gelden van 0,5% boven de gemiddelde CAO-loonstijging. De Woonbond wil dat dit onder de gemiddelde CAO-loonstijging komt te liggen. Winkels: 'Anders sta je als volkshuisvestingsminister toe dat er jaar op jaar meer van het inkomen opgaat aan huur. Terwijl huurders in de vrije sector al veel van hun inkomen kwijt zijn aan wonen en pensioenen al tijden niet of nauwelijks worden geïndexeerd.'
[bron: Woonbond]
